Cobertura
C’Estimación cubre toda residencia de personas mayores de titularidad privada que figura en el censo de centros del CSIC (Envejecimiento en Red), con o sin ánimo de lucro: las que pueden cambiar de manos. Cada una tiene su página, su cifra y su área de influencia.
No se cubren: las residencias de titularidad pública (ayuntamientos, diputaciones, comunidades autónomas y sus organismos), los centros de día, las viviendas tuteladas y los centros para personas con discapacidad.
| Comunidad | Residencias | Con cifra | Con su mezcla de plazas | Con su precio publicado | Titular identificado | Edificio en el Catastro | Áreas de influencia |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cataluña | 804 | 804 | 21 | 38 | 691 | 368 | 804 |
| Andalucía | 487 | 487 | 203 | 61 | 161 | 250 | 487 |
| Castilla y León | 479 | 479 | 87 | 79 | 376 | 243 | 478 |
| Madrid | 416 | 416 | 0 | 23 | 382 | 260 | 416 |
| País Vasco | 276 | 276 | 93 | 37 | 133 | 0 | 276 |
| Galicia | 271 | 271 | 54 | 19 | 178 | 127 | 270 |
| Comunidad Valenciana | 254 | 254 | 23 | 15 | 185 | 135 | 254 |
| Castilla-La Mancha | 210 | 210 | 115 | 42 | 90 | 132 | 210 |
| Aragón | 191 | 191 | 0 | 13 | 109 | 69 | 191 |
| Asturias | 179 | 179 | 27 | 19 | 86 | 88 | 179 |
| Extremadura | 82 | 82 | 53 | 14 | 67 | 44 | 82 |
| Cantabria | 57 | 57 | 0 | 10 | 28 | 39 | 57 |
| Murcia | 49 | 49 | 28 | 9 | 15 | 32 | 49 |
| Navarra | 47 | 47 | 30 | 10 | 13 | 0 | 47 |
| Canarias | 39 | 39 | 0 | 1 | 23 | 19 | 0 |
| Illes Balears | 28 | 28 | 12 | 7 | 19 | 13 | 28 |
| La Rioja | 25 | 25 | 1 | 10 | 11 | 14 | 25 |
| Ceuta | 2 | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 |
| Melilla | 1 | 1 | 1 | 0 | 0 | 1 | 1 |
| España | 3897 | 3897 | 748 | 407 | 2567 | 1834 | 3856 |
De ellas, 1095 son entidades sin ánimo de lucro: fundaciones, órdenes religiosas, asociaciones y cooperativas.
La cifra
Método de beneficios, la práctica del sector en España. Ingresos por plaza = ocupación × (plazas privadas × tarifa privada mensual + plazas concertadas × tarifa pública diaria). Sobre ellos, el margen de explotación antes de alquiler propio de una residencia de ese tamaño, y un múltiplo calibrado para que las residencias de 20 a 80 plazas reproduzcan el precio por plaza mediano de las operaciones conocidas de residencias enteras (negocio con inmueble): 20 operaciones, 5 ventas cerradas y 15 ofertas de venta. En Barcelona, Bizkaia y Madrid la cifra lleva además una corrección por el valor del suelo (×1,6, ×1,6 y ×1,25), porque allí las residencias y sus edificios se venden muy por encima de lo que explican sus tarifas. El rango es el tramo en el que cae la mitad de las operaciones comparables, calculado por separado para Barcelona y Bizkaia y para el resto de España; en Madrid no se publica hasta contar con una venta de residencia entera. El inmueble solo es la renta que soporta la explotación capitalizada a la rentabilidad de mercado; la explotación sola es el resto.
La mezcla de plazas procede de los listados públicos de conciertos que nombran la residencia (Andalucía, Asturias, Baleares, Canarias, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, Galicia, La Rioja, Murcia, Navarra, País Vasco y Melilla); donde ninguno la nombra, la media del sector (55 % de plazas privadas). La ocupación es un supuesto sectorial del 85 %. La tarifa privada es la publicada por la propia residencia o, en su defecto, la media de su provincia sin IVA; la tarifa concertada, la publicada por su comunidad autónoma donde disponemos de ella y, en las demás, la mediana de las publicadas.
Las áreas de influencia
El área de influencia de cada residencia es una isocrona: el territorio al que se llega en coche desde la residencia por la red viaria de OpenStreetMap en un tiempo fijado por la clase estatutaria de su municipio — 10 minutos en los urbanos (50.000 habitantes o más), 20 en los intermedios y 30 en los rurales (menos de 30.000 habitantes y menos de 100 por km², según la Ley 45/2007). Cada banda se eligió para que la zona típica de su clase tenga la misma superficie que el radio en línea recta que sustituyó (5, 10 y 20 km), el más corto con el que cada clase reúne una población mayor suficiente y con el que la relación entre la renta de la zona y las tarifas deja de mejorar. Dentro se cuentan las secciones censales del INE cuyo centro queda en la zona: su población y edades (padrón a 1 de enero de 2025), la renta neta por persona y la proporción de rentas altas (Atlas de distribución de renta de los hogares, 2023), la vivienda en propiedad (Censo de 2021) y las demás residencias del censo con sus plazas. Las 41 residencias sin ruta calculable no tienen área de influencia.
La zona mueve la cifra a través de las tarifas — las privadas siguen la renta y la oferta local — y del inmueble, más caro por plaza en zona urbana. No entra en el múltiplo.
Titular identificado
El titular se identifica cuando la residencia se vincula por registro a una empresa con NIF: los registros autonómicos de centros de servicios sociales, los listados de conciertos y el censo del CSIC. Las demás quedan «sin resolver»; no tener el titular no significa no tenerlo.
Fuentes
CSIC — Envejecimiento en Red; los registros de centros y las resoluciones de concierto de las comunidades autónomas; la Dirección General del Catastro; el Boletín Oficial del Registro Mercantil; la Base de Datos Nacional de Subvenciones; la Plataforma de Contratación del Sector Público; el Instituto Nacional de Estadística; OpenStreetMap para la red viaria; los portales inmobiliarios y la prensa especializada para las operaciones y los precios publicados. Véase la política de privacidad.
Preguntas
¿Qué es una C’Estimación?
Una C’Estimación es una cifra orientativa del valor de mercado de una residencia de mayores. La produce un modelo propio sobre el registro público pertinente: el censo de centros del CSIC, las tarifas de las plazas concertadas publicadas por cada comunidad autónoma, los precios privados publicados, los listados de conciertos y el Catastro. No es una valoración ni la sustituye: una residencia es un inmueble ligado a su explotación, y su valor depende de la ocupación, las tarifas y la mezcla de plazas privadas y concertadas.
¿Cómo se calcula?
Por el método de beneficios, que es la práctica del sector en España: los ingresos que cabe esperar de las plazas de la residencia según su mezcla de plazas privadas y concertadas y las tarifas de su provincia y de su comunidad, el margen de explotación antes de alquiler propio de su tamaño, y un múltiplo calibrado con las operaciones conocidas — ventas cerradas y ofertas de venta — de residencias enteras. En Barcelona, Bizkaia y Madrid se añade una corrección por el valor del suelo. La cifra principal es la de la residencia en funcionamiento con su edificio; el inmueble solo y la explotación sola se muestran como alternativas.
¿Qué precisión tiene?
Contrastada con las 20 operaciones con precio conocido que sostienen el modelo — 5 ventas cerradas y 15 ofertas de venta — dejando cada una fuera al calibrar, la cifra se sitúa a un 15 % del precio en la mediana, dentro de ±25 % en 12 de las 20 y dentro de ±50 % en 15; tiende a quedar un 9 % por encima de los precios pedidos. Es una escala, no una valoración: lo que separa a dos residencias del mismo tamaño en la misma calle es su explotación, que ningún registro público recoge.
¿Qué significa el rango?
El rango es el tramo en el que cae la mitad de las operaciones comparables — ventas y ofertas de residencias enteras — una vez aplicadas a esta residencia. Se calcula por separado para las provincias con prima de suelo (Barcelona y Bizkaia) y para el resto de España. En Madrid, donde solo conocemos ventas de edificios y ninguna de una residencia entera, no se publica rango: un intervalo sin operaciones que lo sostengan diría más de lo que sabemos.
¿Por qué algunas provincias llevan una corrección?
En Barcelona, Bizkaia y Madrid las residencias y sus edificios se venden muy por encima de lo que explican sus tarifas: la diferencia es el valor del suelo, que los ingresos de la explotación no recogen. Las operaciones conocidas y las ventas de edificios coinciden en el tamaño de esa prima, y la cifra la incorpora y lo dice en la página.
Mi residencia forma parte de un grupo. ¿De qué cifra se trata?
De la de esta residencia. Cada cifra de C’Estimación corresponde a la residencia individual en funcionamiento con su edificio, nunca a la empresa que la explota, de modo que cada residencia de un grupo tiene su propia página y su propia cifra.
¿Se muestran mi ocupación o mis tarifas?
No. Nada de lo que un titular nos envía se publica. Lo que la página muestra sobre plazas concertadas y precios procede de fuentes públicas — las resoluciones de concierto de las comunidades autónomas y los portales donde la propia residencia anuncia su precio — y la ocupación es un supuesto sectorial del 85 %, no un dato de la residencia.
¿Puedo corregirla o afinarla?
Sí, confirmando que es propietario de la residencia o que está autorizado a actuar en nombre de su propietario. Lo que nos envíe nunca se muestra en C’Estimación: se utiliza para actualizar su C’Estimación y puede integrarse en los servicios profesionales de información de Corryk, la editora, disponibles para sus clientes profesionales.
¿Tener una página significa que la residencia está en venta?
No. Toda residencia privada del censo con plazas registradas tiene una página, sea cual sea la intención de su titular. Una página no implica ningún plan de venta.
¿Qué es visible públicamente?
El valor estimado y la información que ya es pública: la dirección, el número de plazas, la titularidad según el registro, los datos catastrales del edificio, los actos inscritos en el Registro Mercantil, las ayudas y contratos públicos recibidos, y su área de influencia. Nada de lo que nos envíe al confirmar su residencia se muestra nunca.
¿Puedo discutir una cifra o pedir que se retire una página?
Sí. Toda solicitud de corrección o retirada enviada a reception@corryk.com se examina y se atiende.